Vorkaufsrecht

BauGB § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
2. in einem Umlegungsgebiet,
3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, sowie
6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluß gefaßt hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluß gefaßt und ortsüblich bekanntgemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Rechtliche Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts

Nach § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht (nur) ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt; der Verwendungszweck des Grundstücks ist hierbei anzugeben.

Gerechtfertigt ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann, wenn die Voraussetzungen für eine Enteignung (die immer nur als Ultima Ratio in Betracht kommt) nicht vorliegen, aber im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht abstrakt-generell, sondern nur einzelfallbezogen beurteilen (BVerwG, Beschl. v. 15.2.1990 — 4 B 245.89).

Auszuschließen sein ist die Ausübung, soweit die derzeitige und/oder zukünftige Nutzung den Zielen der Sanierung entspricht. Zu den für den betroffenen Bereich formulierten und beschlossenen Zielen vgl. Dokumentation zu den vorbereitenden Untersuchungen „Westliche Innenstadt“ (Auszug siehe Anhang). Es ist davon auszugehen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die diesbzgl. Zielsetzungen gedeckt ist.

Das Vorkaufsrecht kann sich – je nach Reichweite des durch die gesetzliche Ermächtigung gedeckten Gemeinwohlzwecks – auch auf (nur) Teile eines (Buch-)Grundstücks beschränken. Nicht etwa erstreckt sich – weil es nicht zur allgemeinen Bodenbeschaffung legitimiert – dann das Vorkaufsrecht auf das Grundstück insgesamt; vielmehr hat die Gemeinde/Stadt für die Teilfläche einen Kaufpreis zu zahlen, der dem Wert dieser Teilfläche entspricht (BGH, Urt. v. 10.10.1969 — V ZR 155/66). Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn durch das sich auf das Teilgrundstück erstreckende Vorkaufsrecht nicht nur das Grundstück, sondern auch eine darauf stehende Bebauung durchschnitten wird (BGH, Urt. v. 15.1.1971 — V ZR 164/68; BGH, Urt. v. 5.7.1990 — III ZR 229/89).

Abweichend von den Bestimmungen in BGB kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet (§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Abs. 3 ermächtigt die Gemeinde, den von ihr zu zahlenden Betrag – abweichend vom Grundsatz des § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB, § 505 BGB, wonach mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zu den zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen zustande kommt – als den Verkehrswert zu bestimmen.