Stadtsanierung

Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) Füssen

Hier finden Sie Informationen zum sog. ISEK (Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept) für die Stadt Füssen, welches der Stadtrat der Stadt Füssen in seiner Sitzung am 29. Oktober 2019 beschlossen und auf den Weg gebracht hat. Hier können Sie das Konzept einsehen.

Das ISEK für Füssen wurde erstellt von Kling Consult Planungs- und Ingenieurgesellschaft mbH in Krumbach unter der Projektleitung von Ferdinand Kaiser und Daniela Saloustros. Fachlich begleitet wurde die Erstellung von der Regierung von Schwaben, Sachgebiet 34 – Städtebau in Augsburg und Prof. Dr. Zettler vom Büro LARS consult GmbH.

Was ist das ISEK?

Das ISEK ist eine fachübergreifende Planung für den gesamten Ortsbereich von Füssen. Es ist ein fundierter langfristiger Orientierungsrahmen für eine zielführende Entwicklung der Stadt und damit eine wichtige Grundlage für die Zukunft von Füssen. Es ist ein informelles, ziel- und umsetzungsorientiertes strategisches Steuerungsinstrument.

Das ISEK verfolgt einen ganzheitlichen, integrierten Planungsansatz unter Beachtung sozialer, städtebaulicher, kultureller, ökonomischer und ökologischer Handlungsfelder und entwickelt konkrete gebietsbezogene lösungsorientierte Maßnahmenempfehlungen einschließlich Priorisierung sowie Kosten- und Finanzierungsübersicht. So soll das ISEK künftig allen Beteiligten als Entscheidungshilfe bei der Durchführung der Maßnahmen dienen und ein gemeinsames und vernetztes Handeln aller Akteure bewirken.

Voraussetzung für ein erfolgreiches ISEK ist die Unterstützung durch alle wesentlichen Akteure. Das Entwicklungskonzept für Füssen ist das Ergebnis eines kooperativen Planungsprozesses. Es entstand sowohl unter Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern bzw. von Vertretern aus verschiedenen Fachbereichen und Vereinen, als auch unter Beteiligung der Mitglieder des Stadtrates und der Fachbehörden.

Die Erstellung des ISEKs wird durch Zuwendungen aus dem Bayerischen Städtebauförderprogramm unterstützt. Der Fördersatz betrug 60 %.

Die Erstellung des ISEKs ist wichtige Grundvoraussetzung für die Aufnahme aber auch für den Verbleib in den einschlägigen Städtebauförderprogrammen, d. h. für die Förderung der Umsetzung der vorgeschlagenen Einzelmaßnahmen.

Bestandteil des ISEK‘s sind auch die Vorbereitenden Untersuchungen (VU) für die „Lechvorstadt“ deren Ergebnisse im „städtebaulichen Rahmenplan“ zusammengefasst sind. Aufgrund städtebaulicher Missstände in der „Lechvorstadt“ ist der Stadtrat der Stadt Füssen auch der Empfehlung gefolgt, die „Lechvorstadt“ als Sanierungsgebiet durch Satzung zu beschließen (vereinfachtes Verfahren ohne Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156a BauGB).

Sanierungsgebiete

Einen Überblick und weitere Informationen zu sämtlichen Sanierungsgebieten finden Sie hier. Ebenso wie das Einzelhandelskonzept.

Hauseigentümer in Sanierungsgebieten aufgepasst: Erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeit prüfen!

(Informationen der Stadt Füssen über die erhöhte steuerliche Abschreibung nach § 7 h, § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) bei Gebäuden im Sanierungsgebiet)

Die Stadt Füssen hat in den vergangenen Jahren (oder z.T. auch schon Jahrzehnten) mehrere Bereiche als sog. Sanierungsgebiete ausgewiesen und festgesetzt.

Was ist ein Sanierungsgebiet?
Ein Sanierungsgebiet wird als Satzung förmlich festgelegt, wenn die Sanierung in diesem Gebiet notwendig ist und im öffentlichen Interesse liegt. Die Notwendigkeit wird in aller Regel vorab mit den sog. Vorbereitenden Untersuchungen nachgewiesen. Dort werden nicht nur die vorhandenen städtebaulichen Missstände offengelegt, sondern auch das Entwicklungspotenzial aufgezeigt. Das förmlich in der Satzung festgelegte Gebiet soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen verbessert und gestaltet werden.

Die rechtliche Wirkung der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets zeigt sich in der Möglichkeit der Anwendung der Vorschriften des besonderen Städtebaurechts (§§ 136 bis 164b BauGB) im Sanierungsgebiet. Bei den Vorschriften über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen handelt es sich um ein sachlich, räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht.

Wenn über die sog. Vorbereitenden Untersuchungen städtebauliche Missstände festgestellt worden sind und durch ein Sanierungsgebiet diese behoben werden sollen, werden für die Kommune auch Fördermöglichkeiten in der Regel über Städtebauförderungsprogramme eröffnet. Doch damit nicht genug: Auch der private Grundstückseigentümer in den Genuss von Zuwendungen bzw. finanziellen Unterstützungen kommen. Dazu bieten sich verschiedene Instrumente an.

Erhöhte steuerliche Abschreibung
In den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten „Altstadt Füssen“, „Westliche Innenstadt Füssen“ und „Lechvorstadt“ besteht für Hauseigentümer die Möglichkeit, Bau- und Planungskosten für Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden erhöht steuerlich abzuschreiben.

• Leitfaden zur steuerlichen Abschreibung nach §§ 7h. 10f und 11a EStG (PDF)
• Anlage zum Leitfaden zur steuerlichen Abschreibung nach §§ 7h. 10f und 11a EStG (PDF)

Wie hoch sind die Abschreibungsmöglichkeiten?
Die steuerlich begünstigten Kosten können auf zwölf Jahre verteilt zu 100 % abgeschrieben werden (acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 % nach §7h EStG). Bei Gebäuden, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, reduziert sich der Abschreibungsbetrag auf 90% (zehn Jahre je 9 % nach §10f EStG).

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• durch die Maßnahmen werden Missstände beseitigt und/oder Mängel behoben;
• die Maßnahmen entsprechen den Zielen und Zwecken der Sanierung;
• die Maßnahmen werden aufgrund einer vor Baubeginn mit der Stadt Füssen abgeschlossenen Vereinbarung durchgeführt;
• die Arbeiten müssen während der Gültigkeit der Sanierungssatzung durchgeführt werden; 
• nach Abschluss der Baumaßnahmen sind die entstandenen Kosten durch die Originalrechnungen zu belegen (s.u.).

Was bedeutet die erhöhte steuerliche Abschreibung konkret?
Zur besseren Veranschaulichung sollen folgende beiden Beispiele dienen (die aber stark vereinfacht dargestellt werden):

BEISPIEL 1. SONDERABSCHREIBUNG BEI VERMIETUNG
Herstellungs- oder Anschaffungskosten ► 7h EStG
Abschreibung 8 Jahre lang jeweils 9 % der Kosten = 72 %
Abschreibung 4 Jahre lang jeweils 7 % der Kosten = 28 %
► Nach 12 Jahren ist die gesamte Baumaßnahme abgeschrieben.
Die normale Abschreibung von 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, bzw. 2 % für jüngere Gebäude führt dagegen zu einer Verteilung auf 40 bzw. 50 Jahre. Fälle mit degressiver Abschreibung werden hier nicht berücksichtigt, da es hier zu viele verschiedene Möglichkeiten gibt. Die Ersparnis kann in einigen dieser Fälle geringer ausfallen als dargestellt.

Beispiel: Herstellungskosten für Sanierungsmaßnahmen 150.000,- €
►     bei Normalabschreibung: jährlich 3.750,-/3.000,- € (Steuerersparnis jährlich max. 1.687,-/1.350,- €*)
►     bei Abschreibung nach § 7h EStG:
8 Jahre lang jeweils 13.500,- € (Steuerersparnis jährlich max. 6.075,- €)
4 Jahre lang jeweils 10.500,- € (Steuerersparnis jährlich max. 4.725,- €)

BEISPIEL 2. ABZUG BEI SELBSTNUTZUNG
(einheitlich für Herstellungs- und Erhaltungsaufwand) ► §10f EStG
■     10 Jahre lang jeweils 9 % Abzug „wie Sonderausgaben“ = 90 % (► die restlichen 10 % bleiben also unberücksichtigt)
■     Wichtig: Die Vergünstigung kann wie früher bei der Eigenheimzulage nur für ein Gebäude (bei Ehegatten 2) in Anspruch genommen werden!

Beispiel: Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand 150.000,- €
►     10 Jahre lang jeweils 13.500,- € (Steuerersparnis jährlich max. 6.075,- €), zusammen also 60.750,- €
►     Normalverbraucher alleinstehend 30.100,- €, verheiratet 17.550,- €

Verfahren zur Anerkennung der Baukosten
Ihr Ansprechpartner im Rathaus:

Armin Angeringer
Tel. 08362/903-175
E-Mail: a.angeringer@stadt-fuessen.de

Die notwendigen Formulare sind nachfolgend herunterzuladen. Herr Angeringer unterstützt die Hauseigentümer bei der Antragstellung:

• Vor Beginn der Baumaßnahme von beiden Seiten zu unterschreiben: Vereinbarung zwischen dem Hauseigentümer und der Stadt Füssen (PDF)
• Nach Fertigstellung der Baumaßnahme: Antragstellung des Hauseigentümers auf die Sanierungsbescheinigung der Stadt Füssen samt Kostenaufstellung (PDF)
• Anschließend stellt die Stadt Füssen eine gebührenpflichtige Bescheinigung aus, mit der die Höhe der abschreibungsfähigen Kosten festgesetzt wird. Diese Bescheinigung muss zusammen mit der Einkommensteuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden, das dann über die steuerliche Zuordnung entscheidet.

Nachweis der entstandenen Kosten

Der Bauherr muss im Einzelnen nachweisen, welche tatsächlichen Leistungen erbracht worden sind und welches Entgelt er dafür bezahlen musste. Zudem ist anzugeben, ob die Berechtigung zum Vorsteuerabzug besteht und die Option gem. § 9 UStG in Anspruch genommen wird. Die Rechnungsbeträge sind in Abhängigkeit von der vertraglichen Vereinbarung entweder stets als Nettobeträge (ohne) oder stets als Bruttobeträge (mit Mehrwertsteuer) aufzuführen. Die gewählte Berücksichtigungsart ist anzugeben. In der erteilten Bescheinigung ist dann ein Hinweis enthalten, ob es sich um Netto- oder Bruttobeträge handelt.

Für die Ausstellung der Bescheinigung gem. § 7h EStG benötigt die Stadt prüfbare Unterlagen. Hierbei ist Folgendes zu beachten:

• Über die Rechnungen ist eine chronologische Auflistung beizufügen, in der Firma, Kurzbezeichnung von Leistung und Gegenstand, Rechnungsdatum und Rechnungsbetrag in Euro aufgeführt sind.
• Jede Einzelrechnung muss in der Liste aufgeführt werden. „Rechnungspakete”, in denen mehrere Rechnungen, Kassenzettel oder ähnliches zusammengefasst sind, können nicht anerkannt werden.
• Die vollständigen Originalrechnungen mit Vermerk der Baumaßnahme sind entsprechend der Auflistung zu ordnen. Die geleisteten Zahlungen sind nachzuweisen (Kontoabgänge). Nach Prüfung werden alle Originalbelege wieder zurückgegeben.
• Es dürfen nur die Beträge eingesetzt werden, die auch tatsächlich angefallen sind. In Anspruch genommene Skontoabzüge, anteilige Beiträge zur Bauwesenversicherung oder sonstige Abzüge sind kostenmindernd zu berücksichtigen.
• Hat der Bauherr eine pauschale Vergütung geleistet (z.B. an einen Generalunternehmer), muss er die erbrachten Leistungen in nachprüfbarer Weise beschreiben bzw. auflisten.
• Gebühren für Architekten und Ingenieure sowie Baunebenkosten (wie Baugenehmigungsgebühren und Prüfgebühren) gehören zu den begünstigten Aufwendungen.

Nicht anrechenbare Aufwendungen

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgend aufgeführten Aufwendungen in der Regel keine Herstellungskosten sind und daher im Rahmen der Vergünstigungen gemäß § 7h EStG nicht berücksichtigt werden können:

• Grundstücksvermessungskosten, Anwalts- und Notarkosten
• Finanzierungskosten, Geldbeschaffungskosten, Bereitstellungsgebühren
• Zinsen
• Ablösung von Stellplätzen, soweit nicht die Zahlung im Baugenehmigungsverfahren gefordert wird
• Beiträge zu Sach- und Haftpflichtversicherungen für während der Bauzeit eintretende Schäden (z.B. Bauwesenversicherung)
• Kosten für die Schaffung von neuem Wohnraum (z.B. Dachgeschossausbauten, Anbauten, Gebäudeerweiterungen)
• Kosten für Entrümpelungen jeglicher Art
• Neuerrichtung von Balkonen und Terrassen
• Luxussanierungen

Wichtige abschließende Hinweise

Die Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerrechtlichen Sinne kann nicht übernommen werden. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine Steuerberatung durchführen können und sich die steuerliche Behandlung durch das für Sie zuständige Finanzamt an Ihrer individuellen steuerlichen Situation orientiert. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.